Загалом нормативно-грошова оцінка землі розраховується, виходячи з тієї цінності, вигоди, яку може дати земельна ділянка. Нормативно-грошова оцінка землі (НГО) є точкою відліку для багатьох операцій в агросекторі, тлумачить Михайло Соколов, член наглядової ради Української ради бізнесу, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради.

До розміру нормативно-грошова оцінка землі прив’язана вартість продажу с/г землі — вона не може бути меншою за НГО. Від величини НГО залежить розмір орендної плати за земельні паї — в кожному регіоні відсоток різний — від 5% до 15% — але, все ж таки, рахують від неї.

Також НГО є базою оподаткування в агросекторі — від її розміру залежить, скільки коштів аграрій заплатить в бюджет. Разом з тим, нормативно-грошова оцінка землі в Україні безповоротно застаріла, не відповідає реальній родючості ґрунтів і в багатьох регіонах істотно завищена.

І якщо при продажу землі реальна ціна практично завжди вища розміру НГО, а при виплаті орендної плати ринок сам коригує суми, то з податками все далеко не так. У разі прийняття законопроєкту №5600, який передбачає впровадження мінімального податкового зобов’язання (МПЗ) на рівні 4% від НГО у перші два роки та 5% від НГО в подальшому, перекіс в розмірах НГО призведе до того, що разом з унеможливленням ухилення від податків, легальні аграрії з півдня та сходу будуть змушені платити значно більше, ніж вони повинні сплачувати зараз. 

Методика розрахунку нормативно-грошової оцінки землі востаннє розроблялась 30 років тому. Окрім того, що протягом цього часу властивість ґрунтів сильно змінилась, сам підхід до розрахунку НГО мав суттєві недоліки, що і спричинило низку перекосів, які мають значний вплив на агросектор сьогодні.

Загалом нормативно-грошова оцінка землі розраховується, виходячи з тієї цінності, вигоди, яку може дати земельна ділянка. У багатьох країнах кадастрова цінність земельної ділянки визначається, виходячи з того, який рентний дохід можна отримати з неї, грубо кажучи — розміру орендної плати. В нас був закладений такий же принцип, при цьому розрахунок повинен був враховувати такі показники як товщина гумусного шару, кількість вологи тощо. Відповідно, методика розрахунку передбачала врахування і їх.

Однак в Україні на початку незалежності за основу брали показники тогочасних колгоспів — що вони отримували з того чи іншого поля. І якщо один колгосп вирощував картоплю, а інший пшеницю, то, звичайно, картопля з гектару давала виручки більше, ніж пшениця, виходило що й земля більш цінна, а відповідно й НГО вища. Хоча сьогодні немає жодного значення, що вирощував той чи інший колгосп.

За три десятиліття в Україні досить серйозно змінився температурний режим, кліматичні зони зрушились на північ на 200 кілометрів. Приміром, в Одеській області 30 років тому випадало значно більше дощів, землі мали більше вологи і температура була нижчою. Там була справді хороша земля, але тепер землі Одещини стали більш посушливими. Яскравий приклад — посуха 2019-2020 років.